Comprare casa conviene? Se sì, è conveniente un mutuo? Non è meglio l’affitto?
In tanti hanno affrontato il problema e la risposta è diversa a seconda del punto di partenza. Noi vogliamo affrontare il problema dal punto di vista della qualità della vita.
Fissiamo per esempio alcune variabili:
- S la somma a disposizione per l’acquisto.
- C il costo della casa.
- A il costo annuo dell’affitto (per esempio il 4% del costo della casa).
Nel caso C>S è evidente che per l’acquisto ci si debba servire di un mutuo.
Nella decisione entrano parametri variabili nel tempo che, di fatto, rendono molte scelte decisamente incerte:
- come si evolverà il mercato immobiliare?
- Come si evolverà l’economia extraimmobiliare? Se decido di affittare una casa è un gioco abbastanza fine a sé stesso ipotizzare che potrò investire i soldi dell’eventuale mutuo (che non ho fatto) a un tasso del 3%?
- I benefici fiscali come varieranno nel tempo?
Bastano poche domande per capire che ogni modello che tenti di rispondere alla domanda del titolo non è che una rozza proiezione del presente sul futuro e quindi ha, scientificamente, valore irrilevante. Per fare un esempio, consideriamo chi ha acquistato una casa nel 2007 del valore di 200.000 euro; l’alternativa era andare in affitto con una spesa di 8.000 euro l’anno. Nel 2017 la casa valeva circa 140.000 euro (il mercato immobiliare si è deprezzato di un 30% circa). Una perdita secca di 60.000 euro a fronte di 56.000 di affitto (tralasciando altri parametri che elenchiamo nel paragrafo L’errore comune).
Inoltre molti di questi modelli arrivano a prendere una decisione “matematica”, nel senso che alla fine la differenza fra le due soluzioni è economicamente molto modesta, tanto che si passa da una parte all’altra semplicemente variando di pochi metri quadri la dimensione della casa.
Va da sé che, prima di porsi la domanda è necessario operare con attori congrui al mercato. Inutile analizzare mutui non convenienti o affitti esagerati (come detto, un valore del 4% è ragionevole). Quindi diamo per scontato che si operi in regime di buone condizioni.
Comprare casa conviene?
Comprare casa: l’errore comune
L’errore di chi non ragiona con i numeri è il seguente: che senso ha buttare 10.000 euro l’anno (casa del valore di 250.000 euro, con mutuo di 100.000 ed eventuale affitto di 10.000 euro l’anno), quando posso investire i miei soldi in una casa che sarà mia fra 20 anni?
L’errore si scopre banalmente facendo un bilancio delle due situazioni (somme riferite al singolo anno); da una parte mettiamo i costi del mutuo (interessi) + i ricavi dell’investimento dei 150.000 altrimenti devoluti all’acquisto (che perdo se acquisto) + i costi di gestione e le tasse sulla casa; dall’altra l’affitto + l’eventuale aumento di valore della casa (che perdo se sono in affitto)! Spesso si scopre che le due situazioni sono comparabili; la cosa è tanto più vera se la casa, di fatto, non aumenta granché di valore come sta accadendo da anni.
Visto che basandosi su mere variabili economiche la risposta è impossibile, poiché il futuro non è prevedibile (e gli economisti dovrebbero avere l’umiltà di ammetterlo) e che spesso anche con modelli economici le differenze sono minime, per rispondere alla domanda iniziale partiamo dalla qualità della vita.
Il significato di S – Una prima cosa che l’attenzione alla qualità della vita ci insegna è che è da irresponsabili buttare tutto ciò che possediamo per comprare casa. La somma a disposizione per l’acquisto è la quota investibile, cioè una parte della quota statica che a sua volta con la quota dinamica forma il nostro patrimonio. Riferitevi ai due link per capire esattamente cosa si intende per quota investibile!
Comprare casa: ecco le regole
Poiché sia mutui sia affitti generano comunque uno scadimento della qualità della vita (piccolo o grande a seconda dei problemi che portano con sé), la prima regola è che
(1) Se S>C conviene acquistare una casa di proprietà.
In molti casi purtroppo S è minore di C, quindi, meglio il mutuo o l’affitto? In realtà, almeno nel 50% dei casi, si scopre che S<C semplicemente perché il soggetto pretende una casa al di sopra delle proprie possibilità economiche.
Quindi,
(2) se la differenza fra C e S non supera il 50%, anziché fare un mutuo, è meglio acquistare una casa più modesta.
Sostanzialmente, meglio avere una casa da 100.000 euro che una casa da 200.000 con un oneroso mutuo ventennale che ci prosciuga ogni provento del nostro lavoro. Va da sé che si possano accantonare i soldi guadagnati con il lavoro e, ben prima dei 20 anni, rivendere la casa piccola e comprarne una grande quanto desiderato. D’altro canto, non si rischia che flop lavorativi ci mettano in grandi crisi con il mutuo contratto. Se le persone avessero seguito questo consiglio, la crisi immobiliare del 2008 sarebbe stata molto più contenuta.
Nel caso che la differenza fra C e S sia eccessiva, si può prendere in considerazione l’idea di un mutuo; si arriva alla regola (3):
(3) Il mutuo deve essere intelligente.
Nell’articolo sui debiti abbiamo espresso la regola del mutuo intelligente, in base alla quale, un mutuo dovrebbe essere sottoscritto solo se:
- non supera (all’accensione) mensilmente il 30% della disponibilità della famiglia.
- Non termina oltre i 55 anni di età.
Siamo arrivati alla fine del nostro percorso: l’ultima regola è un semplice corollario delle prime tre:
(4) Se le prime tre regole non ci permettono comprare la casa, non resta che l’affitto.
Per approfondire con un esempio, si consulti l’ultimo paragrafo di Inflazione in Italia.
Comprare casa all’asta
Per questo specifico argomento rimandiamo all’articolo specifico (Comprare casa all’asta).
