Comprare la casa all’asta può rivelarsi un’interessante alternativa all’acquisto di una casa con la solita prassi; in molti casi, infatti, le aste immobiliari offrono la possibilità di acquistare un immobile a un prezzo particolarmente vantaggioso e consentire un risparmio medio che può essere stimato intorno al 20% circa.
L’acquisto di una casa all’asta può essere fatto essenzialmente o per disporre di un’abitazione principale oppure per effettuare un investimento immobiliare.
Le case (ma anche altri tipi di immobili o beni) vengono messe all’asta (si parla di vendita forzata) quando un soggetto subisce un pignoramento o viene coinvolto in un fallimento; scopo dell’asta è quello di recuperare quanto più denaro possibile affinché il debitore “esecutato” possa liquidare i suoi creditori. Fino ad alcuni anni fa, gli acquisti di immobili all’asta erano procedure riservate soltanto a coloro che erano esperti in procedure giudiziarie, mentre adesso sono alla portata di tutti grazie a una maggiore trasparenza e alla semplificazione delle procedure di partecipazione, va comunque precisato che, nonostante tali procedure siano state nel tempo molto semplificate, vi sono pur sempre determinati meccanismi che devono essere conosciuti nel caso si abbia la seria intenzione di acquistare una casa tramite un’asta immobiliare. È bene sapere che chiunque può prendere parte a un’asta immobiliare eccezion fatta, ovviamente, per il debitore. Si può partecipare di persona oppure affidando l’incarico a un mandatario munito di procura speciale; non è comunque necessaria la presenza di un legale o di un commercialista o comunque di qualsiasi altro tipo di professionista.
Nota – Un’asta immobiliare può svolgersi senza incanto o con incanto; la nostra legislazione prevede che la prima sia la modalità che deve essere adottata in via preliminare; nel caso in cui essa non porti ad alcun risultato (leggasi: nessuno ha mostrato l’intenzione di acquistare il bene) si può procedere con la seconda modalità. Nell’asta senza incanto i partecipanti presentano presso la cancelleria del tribunale le offerte di acquisto in busta chiusa; le buste verranno poi aperte nel giorno stabilito dal giudice per l’esame delle varie offerte.
Comprare casa all’asta – In Italia nel 2019 sono stati messi all’asta 160.594 immobili.
Come funziona un’asta immobiliare?
Le aste immobiliari vengono svolte presso il tribunale o presso lo studio di un professionista designato dal giudice. I passi sono:
- la perizia di stima
- l’ordinanza di vendita
- l’asta senza incanto
- l’eventuale asta con incanto.
Per prima cosa è necessario stimare il valore del bene che verrà messo all’asta; a questo scopo il giudice nomina un professionista che redigerà un’accurata perizia che, oltre al valore del bene, deve riportare un gran numero di informazioni, fra le quali l’eventuale presenza di vincoli o servitù, l’eventuale presenza di un occupante, la planimetria dell’immobile, le sue caratteristiche tecniche, i dati catastali ecc.
La perizia di stima è un documento di notevole importanza e chi ha deciso di acquistare un immobile dovrebbe chiaramente leggerlo con attenzione per verificare che il bene abbia tutti i requisiti cui si è interessati.
Una volta stilata la perizia di stima il giudice può emanare la cosiddetta ordinanza di vendita; sull’ordinanza di vendita sono riportati il prezzo di partenza dell’asta, l’entità del deposito cauzionale, la data di chiusura delle offerte, la data dell’asta e la data entro la quale si deve provvedere al saldo dell’acquisto effettuato. Nel frattempo il giudice incaricherà un custode giudiziario che dovrà gestire l’immobile fino al momento in cui esso non sarà stato aggiudicato; nella gestione rientra anche la possibilità di far controllare le condizioni del bene a coloro che intendono partecipare all’asta.
L’avviso di vendita di un immobile deve essere pubblicato almeno 45 giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data prestabilita per l’incanto. La pubblicità dell’asta avviene tramite i vari mezzi di comunicazione fra cui la Rete (sono moltissimi i siti specializzati in aste giudiziarie).
Comprare casa all’asta: cosa devo fare?
Una volta che si è scelta la casa che ci interesserebbe acquistare è consigliabile visionare l’immobile facendone richiesta al custode giudiziario nominato dal giudice. Se l’immobile ci convince e il prezzo di partenza ci sembra adeguato possiamo presentare la nostra offerta.
Asta senza incanto – Se l’asta è senza incanto faremo la nostra offerta in busta chiusa; oltre all’indicazione del prezzo la busta dovrà contenere tutta la documentazione eventualmente richiesta e una cauzione del 10% (con assegno circolare non trasferibile).
Nel caso in cui vi sia una sola offerta l’immobile viene aggiudicato immediatamente; se invece vi sono più offerte si deve procedere con una gara che avviene sulla base dell’offerta più alta e si procede con rilanci minimi tra i vari aspiranti all’acquisto; i rilanci devono essere fatti nel giro di un minuto dall’offerta precedente. L’immobile sarà assegnato a colui che ha effettuato il rilancio più alto e che dovrà versare il saldo del prezzo stabilito entro i termini stabiliti dal bando.
Asta con incanto – Nel caso in cui una gara non abbia avuto luogo per mancanza di adesioni il giudice può ordinare un’asta con incanto (ossia una gara pubblica fra offerenti). La gara procede con rilanci minimi; chi effettua il rilancio più alto si aggiudica il bene dopo che sono trascorsi tre minuti dalla sua presentazione senza che siano stati effettuati ulteriori rilanci.
Nelle aste con incanto l’aggiudicazione della casa è sempre provvisoria; nei 10 giorni successivi, infatti, esiste la possibilità di presentare un’offerta superiore di 1/5; se non dovessero pervenire altre offerte l’aggiudicazione del bene diventerà definitiva altrimenti verrà indetta una nuova gara alla quale possono partecipare il precedente aggiudicatario e tutti coloro che avevano partecipato alla gara iniziale, ovviamente se ancora interessati.
Una volta che l’immobile sarà stato saldato dall’aggiudicatario il giudice emette un decreto di trasferimento che attesta la nuova proprietà dell’immobile; vengono inoltre cancellati tutti i pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie precedenti. A questo punto l’aggiudicatario può prendere possesso del bene.
Che succede se ci si ritira prima dell’inizio dell’asta?
Nel caso in cui un offerente non si presenti all’asta o si ritiri prima che la gara sia aperta, un decimo della cauzione viene trattenuto quale sanzione.
Gli offerenti che invece hanno regolarmente partecipato alla gara, ma non si sono aggiudicati il bene, riceveranno indietro la loro cauzione per intero.
Comprare casa all’asta con il mutuo
L’acquisto di una casa all’asta può essere effettuato anche richiedendo un mutuo (80% dell’importo); il mutuo può essere richiesto a una banca che aderisce all’accordo tra Associazione Bancaria Italiana (ABI) e Tribunali.
La procedura in questi casi prevede la stipula del cosiddetto “preliminare di mutuo”; ovviamente l’erogazione del mutuo avverrà soltanto nel caso in cui chi lo ha richiesto si aggiudichi l’immobile; in caso contrario il preliminare di mutuo perde la sua validità.
Dal momento che l’istruzione delle pratiche richiede diverso tempo, è opportuno fare la richiesta di mutuo almeno 30-40 giorni primi dello svolgimento della gara.
Comprare casa all’asta: rischi e aspetti da valutare
L’acquisto di una casa all’asta può essere una buona opportunità per acquistare un’abitazione risparmiando cifre notevoli, ma vi sono diversi aspetti da valutare con attenzione perché il risultato finale potrebbe essere inferiore alle nostre aspettative. È per questo motivo che in apertura di articolo abbiamo suggerito innanzitutto un’attenta visione della documentazione che il tribunale mette a disposizione.
Si deve poi necessariamente tenere conto che la cifra che dovremo versare non sarà costituita soltanto dal prezzo di acquisto; si devono infatti considerare diverse altre spese fra cui l’imposta di registro, l’IVA, eventuali spese di condominio non saldate, le parcelle ai professionisti che ci assistono. Fondamentale poi è la valutazione dei costi di un eventuale intervento di ristrutturazione che in alcuni casi non sono soltanto consigliabili, ma necessari.
Si deve poi tenere conto di un ultimo aspetto; in diversi casi l’immobile che si acquista è occupato; è sì vero che il decreto di trasferimento di proprietà stabilisce che il bene debba essere lasciato libero, ma non sempre l’occupante è collaborativo e ciò può comportare spese legali anche ingenti. In altri casi l’occupante non ha un regolare contratto di affitto e chi ha acquistato il bene dovrà eseguire lo sfratto a proprie spese.
